Merhabalar değerli okuyucular, Bugün sizlere ilk yazımda da belirttiğim gibi pandemiden sonraki süreçte can sıkıcı bir hal alan kira artış oranına gelen sınırlama ve etkilerinden biraz bahsetmek istiyorum.
Zira kira artışı, ülkemizde yaşanan enflasyon sebebiyle ekonomide yaşanan dalgalanmalara da bağlı olarak her geçen gün gündemi daha da meşgul etmektedir.
Kira davalarına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli sulh hukuk mahkemelerinde görülen davaların yaklaşık %40’ı kira bedeline ilişkindir. Ne yazık ki, bu %40’lık dilim içerisindeki yargı yükünün büyük bir kısmını da kira artışına ilişkin yargılamalar oluşturmaktadır.
Kira artışı, yenilenen kira sözleşmelerinde taşınmazlar için aylık olarak ödenen kira bedelinin, dönemin ekonomik koşulları ile uyumlu olacak şekilde kanuni sınırlar dâhilinde ve belirli aralıklarla yükseltilmesidir.
Zira, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, taraflarca sona erdirme hakkı kullanılmadıkça sürenin bitiminde sona ermemekte ve kendiliğinden uzamaktadır.
İşte bu noktada yeni kira döneminde kira bedelinin ne olacağı sorusu akıllara gelmektedir. Çünkü uzayan kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin hüküm aynı şekilde uzamamaktadır. Yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedeli, kira artış oranı kadar artırmak suretiyle belirlenmektedir.
Kira artış oranının hangi durumlarda nasıl olacağı ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda detayları ile düzenlenmiştir. Aslolan kiraya verenle, kiralayan arasında düzenlenen kira sözleşmesinde taraflarca kira artış oranının açıkça belirlenmiş olmasıdır. Taraflarca, sözleşmede kira artış oranının belirtilmemiş olması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin hükümleri uygulanır.
Yasaya göre, yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılı içerisinde tüketici fiyat endeksine göre belirlenir ve uygulanacak kira artışı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalama değişim oranından fazla olamaz. Bu kanun maddesi 1 yıldan uzun kira sözleşmeleri için geçerlidir. Tüketici fiyat endeksine bağlı olarak kira oranın hesaplanmasında, artış oranı on iki aylık ortalama baz alınır. Burada dikkat edilmesi gereken husus az önce de belirttiğimiz gibi taraflarca bir belirleme yapılmamışsa kira artışının TÜFE oranını geçemeyeceği ve bu oranı geçen artış oranının geçerli olmayacağıdır.
Genel düzenleme böyleyken, TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda kabul edilerek Türk Borçlar Kanunu’na getirilen geçici ek madde ile konutlarla sınırlı olmak üzere kira artış oranına %25 üst sınır getirilmiş ve bu oran 1 Temmuz 2024’e kadar %25’e sabitlemiştir. Bu sayede kira artış oranlarının hakkaniyete uygun hale getirilmesi amaçlanmıştır. Kanuna ek düzenleme getirilmesindeki amaç; kira artışlarına belirli sınırlamalar getirmek, kiralayanların fahiş kira artışlarının önüne geçmek ve bu hususta oluşan anlaşmazlıkların önüne geçmektir. Lakin uygulama her ne kadar anlaşmazlıkların önüne geçmek amacı taşısa da beraberinde farklı anlaşmazlıkları da getirmiştir. Geldiğimiz aşamada 1 Temmuz 2024 itibariyle söz konusu uygulamanın uzatılıp uzatılmayacağı, uzatılmaması halinde ise kira artışında nasıl bir yol ve yöntem izleneceği akıllardaki soru işareti.
1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle söz konusu uygulamaya son verilmesi ve aksine bir düzenleme yapılmaması halinde yukarıda açıkladığımız genel düzenlemeye devam olunarak, kira sözleşmesi ile taraflarca belirlenmiş bir kira artış oranı var ise bu oran üzerinden, herhangi belirleme yapılmamış ise bir önceki kira yılı içerisinde tüketici fiyat endeksine göre belirleme yapılarak mevcuttaki kira bedeli üzerinden artış yapılacaktır. Yine uygulanacak kira artışı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalama değişim oranından fazla olamayacaktır.
YENİ KİRA DÖNEMİ BAŞLANGIÇ TARİHİ 1 TEMMUZ 2024 TARİHİNE DENK GELENLER DİKKAT!
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 2. Maddesi ile, “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir…” denilmektedir.
Söz konusu düzenleme ışığında1 Temmuz 2024 tarihinin de %25 artış üst sınırı uygulamasına dahil olduğunu söyleyebiliriz. Dolayısıyla 1 Temmuz 2024 tarihinde yenilenecek kira sözleşmelerinde de %25 artış sınırı uygulanacaktır…
